Perguntas frequentes

  1. Estrangeiro pode comprar imovel no exterior? Sim, qualquer estrangeiro pode comprar um imóvel nos Estados Unidos, desde que tenha passaporte e visto validos e prova da existência do valor correspondente ao preço do imóvel demonstrado através de cópia de extratos bancários ou demonstrativo de aplicações financeiras .Não é necessário ter a cidadania americana (green card) e a compra do imóvel tampouco garante que o comprador ganhe a cidadania.
  2. Quais as diferenças entre a operação das corretoras imobiliárias no Brasil e EUA? No Brasil as corretoras imobiliárias possuem listagens exclusivas de imóveis. A pessoa interessada num específico imóvel tem que procurar a corretora que possui a listagem a fim de negociá-lo.Nos EUA as corretoras têm acesso a todos os imóveis disponibilizados à venda por corretores, pois existe um banco de dados chamado MLS comum a todos os profissionais da área.
  3. Devo trabalhar com um corretor? Sim, pois ele tem a experiência necessária para ajudá-lo de muitas maneiras. Vale lembrar que o vendedor do imóvel é quem paga pelos serviços prestados, tornando esses serviços gratuitos para o comprador. Um consultor sabe tudo relacionado à compra, venda e revenda, além de representar o comprador do imóvel e ajudá-lo na compreensão do processo de compra e da papelada, dando mais tranquilidade na hora de comprar um imóvel no exterior e a chance de você encontrar a casa certa no local certo é facilitada.
  4. Quem paga pela comissão de venda? O vendedor do imóvel, no caso de revenda ou a construtora no caso de imóvel novo.
  5. Quais as vantagens de comprar um imóvel na planta? Assim como no Brasil, os imóveis na planta tem preços mais atrativos, pois o comprador está ajudando a financiar a obra. As construtoras aumentam os preços durante a obra, geralmente uma vez por mês ou até mais, dependendo da demanda. Outra vantagem é poder escolher plantas e acabamentos do imóvel.
  6. Estrangeiro pode financiar? Sim. Da mesma forma que no Brasil, os financiamentos podem ser feitos direto com a incorporadora (no caso de lançamentos) ou com um banco nos EUA.Mesmo no caso de lançamentos ainda é possível financiar o saldo faltante na entrega das chaves com bancos americanos.O financiamento para estrangeiros, no momento, está disponível por algumas instituições financeiras nas seguintes condições: Entrada entre 25% e 70% financiado em até 30 anos com juros entre 3.5 e 6% ao ano. O aplicante deverá ser aprovado pelo banco e as condições podem variar em função da instituição financeira e do imóvel. Vale ressaltar que nem todos os imóveis se qualificam para financiamento
  7. Quais documentos necessários para o financiamento? Normalmente você terá que comprovar: imposto de renda, carta de referência do(s) banco(s), de preferência em ingles (a carta deve mencionar o nome, endereço, data de abertura, saldo atual, etc); carta de referência do empregador (de preferência em inglês, mencionando nome, endereço, data do vínculo empregatício, cargo, remuneração anual, bonus,etc). Caso seja empresário: carta do contador de preferência em inglês, mencionando a natureza do negócio, nome, endereço, data de início, cargo ocupado, faturamento anual e outros documentos que vierem a agregar; cópia dos últimos 6 meses de extrato bancário; comprovante de residência no Brasil.É importante ressaltar que os documentos descritos acima podem diferir de banco (ou entidade financeira) para banco.
  8. Qual o máximo que poderei financiar? Geralmente, para estrangeiros, os bancos financiam até 70% do valor do imóvel.Vale ressaltar que o banco avaliará o valor do imóvel para poder liberar o financiamento. Se o valor da transação for maior do que o avaliado pelo banco, essa diferença terá que ser coberta pelo comprador que poderá ou não desistir da compra.
  9. Ha um valor mínimo para financiamento? Em Orlando, o valor mínimo para financiamento costuma ser de US$ 100 mil, sendo assim, a casa tem que ser no valor mínimo de $165 mil. Porem ha alguns bancos que financiam valores menores.
  10. Como ocorre a Transferência de Fundos? A transferência de fundos para a compra do imóvel deverá ser feita dentro das regras do Banco Central do Brasil. Uma conta bancária deverá ser aberta em nome da pessoa que efetuará a transferência. Esta pessoa deverá ser aprovada pelo Banco Central para transferir os fundos para sua conta no exterior. Nenhum imposto é devido para transferência, nem por parte dos Estados Unidos, nem pelo Brasil. Além dos bancos comerciais de seu relacionamento, indicamos uma empresa, MONEYCORP, que executa este tipo de transferência com muito profissionalismo e com uma taxa de câmbio bem competitiva, e a disponibilidade do capital em 2 dias, além de atendimento em português.
  11. Como faço para abrir uma conta nos Estados Unidos? Para abrir uma conta aqui nos Estados Unidos, é necessário:cópia do passaporte e depósito de no mínimo U$100.00
  12. Há cobrança de algum imposto sobre a remessa dos recursos para o exterior para a compra de imóveis? Sim, a princípio incide IOF à alíquota de 0,38%. No entanto, em algumas situações especiais, não há cobrança do tributo.
  13. Quais os tipos de vendas em Orlando? Existem 3 tipos de venda SHORT SALE – É uma venda onde o proprietário deve ao banco mais que o valor do imóvel e decide encontrar um comprador. Este tipo de venda pode levar até 6 meses para se concretizar, pois o banco deverá aprovar a compra e perdoar a diferença devida. Sempre existirá algumas taxas e impostos que o proprietário deixou de pagar e deverão ser pagas pelo comprador. Neste tipo de vendas encontraremos os melhores preços. REO – BANK OWNED – O imóvel já foi retomado pelo banco, que o coloca à venda, geralmente um pouco abaixo do mercado. Sempre precisa de algum reparo e muitas vezes acontece uma espécie de leilão, devido ao preço estar baixo do mercado. E por ultimo, tem a Venda normal direto do proprietário, vale qualquer tipo de negociação e oferta.
  14. Quais os Custos para o Comprador? O custo de uma transação imobiliária varia em função de vários fatores. Este custo é o somatório de taxas cobradas pela Title Company ( companhia de títulos), impostos, condomínio, taxas cobradas pela instituição financeira (no caso de financiamento) e outras pequenas taxas para processamento de documentos. Estes custos somados são em média entre 1.5 e 3% do valor da compra no caso de compra à vista, e entre 5 a 7% no caso de financiamento.
  15. Qual o valor do IPTU? O valor do imposto anual (IPTU) é basicamente em torno de 1.6% do valor do imóvel. Quase todas as propriedades tem taxa de condomínio e o valor do condomínio é proporcional ao que o condomínio oferece.
  16. Quem paga o condomínio e IPTU quando o imóvel está alugado? Nos EUA o proprietário paga estas taxas bem como é responsável pela manutenção de equipamentos como geladeira, fogão, microondas, lava-louça, lavadora e secadora de roupa e ar condicionado.
  17. Caso o proprietário não resida no país como pode é feita a administracao do imóvel? Independente da finalidade da aquisição (férias ou locação),poderá nos contratar para administrar o seu imóvel para pagamentos básicos e necessários como, IPTU, condomínio, luz, telefone, água, depósito do aluguel em conta do proprietário, administração e gerenciamento de serviços como jardim, limpeza, conserto, piscina, etc. e assessoramento aos locatários de necessidades que por ventura possam ter. Portanto, mesmo estando longe, poderá contar com os nossos serviços, para que seu imóvel esteja sempre valorizado e em perfeitas condições.
  18. O imóvel poderá ser comprado em nome de duas pessoas? Sim, mesmo sendo pessoas sem parentesco, o imóvel pode ser comprado em nome de duas pessoas. Neste caso,a escritura da casa estará em nome de dois proprietários.
  19. Quais são as vantagens de comprar uma propriedade em nome de pessoa jurídica? A compra de imóveis em nome de pessoa jurídica oferece inúmeras vantagens, tais como: benefícios e facilidades em deduções e declarações de imposto de renda; isenção da retenção de 10% do valor (de venda) do imóvel quando este é vendido; evita-se o imposto de transferência de hereditariedade, que pode chegar a 50%, conforme o valor do imóvel; e, em geral, redução dos riscos de ações legais e jurídicas diretamente ao proprietário.
  20. Como se dá a sucessão em caso de morte do proprietário do imóvel? Há incidência de imposto de transferência para herdeiros caso o proprietário seja pessoa física. Os primeiros US$60.000 de valor estão excluídos. A partir daí, o imposto sobre a herança pode chegar a 50% do valor patrimonial do imóvel.Por este motivo aconselhamos nossos clientes a consultar um advogado antes da compra do imóvel. Em muitos casos é interessante que a compra seja feita em nome de pessoa jurídica registrada nos EUA. Assim, os herdeiros seriam sócios da empresa e a sucessão seria automática, sem custos adicionais.
  21. Eu terei que declarar imposto de renda nos EUA? Sim, no caso de o imóvel estar gerando renda. O proprietário deverá declarar o imposto, pois nesse caso há ganhos de capital. Porem, as despesas como seguro, IPTU, condomínio e juros de prestação poderão ser deduzidas na declaração.
  22. Há impostos incidentes na venda de imóveis com lucro por estrangeiros? O investidor pessoa física paga imposto somente sobre a renda auferida nos EUA. Como ele pode deduzir as despesas com o imóvel e os custos de depreciação, acabará pagando somente um imposto operacional, ficando sujeito portanto a uma alíquota relativamente baixa. No Brasil só pagará imposto de renda de 15% sobre o ganho de capital. Nos EUA pagará ganho de capital de 20%. Por isso aconselhamos nossos clientes a procurar aconselhamento jurídico-tributário antes da compra do imóvel.
  23. Se eu adquirir um imóvel nos EUA, serei duplamente taxado (imposto)? Tudo vai depender da finalidade do imóvel. Quando você, como pessoa física, tem um imóvel de investimento nos EUA, e desse imóvel ou empreendimento você obtém lucro (alugando, por exemplo), você tem que declarar o valor do lucro no imposto de renda dos 2 países, Brasil e EUA. Na Declaração dos EUA, você vai declarar o valor líquido, ou seja, o rendimento do imóvel menos as despesas incorridas para mantê-lo. E no Brasil, você terá que declará-lo também, mas poderá deduzir o valor do imposto que você pagou nos EUA, ou seja, você provavelmente vai ter que pagar imposto nos 2 países, mas o mesmo será diluído e somente sobre o lucro líquido.Se você mantiver o imóvel nos EUA para moradia ou somente para passar férias, você não tem que pagar nada pro Fisco dos EUA. Potencialmente você só pagará imposto caso você venda o imóvel e tenha ganhos com a transação. Em quanto ao Fisco no Brasil, você somente pagará imposto se você trouxer o dinheiro de volta pro Brasil, mas nesse caso somente se você estiver trazendo o valor pago pelo imóvel acrescido de lucros e dividendos. Por exemplo, se você mandou pros EUA 100 mil dólares para comprar um imóvel e depois de 1 ou 2 anos, você o vende por 150 mil e traz os 150 mil dólares pro Brasil, você pagará imposto sobre os 50 mil dólares somente.Agora, se o seu imóvel nos EUA está no nome de uma empresa sua, nos EUA, da qual você é um dos sócios ou diretores e você tem ganhos com o mesmo (em aluguel ou venda posterior com lucro), você declarará o imóvel e os ganhos ao Fisco americano, pagando 20% sobre o lucro líquido do empreendimento. Ou seja, você vai deduzir os custos de gastos com o imóvel e sobre o valor líquido vai pagar os 20%.Já no Brasil, você vai “deferir” na declaração de imposto e não pagará imposto até que você regresse esse dinheiro ao Brasil.
  24. O que é FIRPTA? FIRPTA – Foreign Investment in Real Property Tax Act – foi uma lei criada em 1980 com o objetivo de fazer cumprir o pagamento de impostos sobre os ganhos obtidos por investidores estrangeiros (não residentes) no ato da venda da sua propriedade, ou seja, qualquer pessoa estrangeira que possua um imóvel nos EUA estará sujeita a essa lei quando da venda da propriedade. A retenção do IRS (Receita Federal americana), através do FIRPTA, é de 15% do valor realizado pelo vendedor, mesmo se houver prejuízo na venda do imóvel. É importante ressaltar que esse valor deverá ser retido e remetido diretamente ao IRS no momento do fechamento do contrato. Desta forma, o vendedor do imóvel só receberá 90% do valor realizado. Se o investidor estrangeiro demonstra estar em dia com seus impostos (imposto de renda, imposto sobre ganho capital, etc.), o IRS restituirá o valor retido.

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